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O Cenário Atual do Mercado com a Crise Imobiliária
A crise imobiliária na Alemanha é uma das mais graves em décadas. Investidores internacionais estão evitando o mercado, resultando em uma queda acentuada nas transações.
Dados do BNP Paribas Real Estate indicam que compradores estrangeiros representaram apenas 35% das compras de imóveis comerciais no primeiro trimestre. Esse percentual é o mais baixo desde 2013, refletindo uma redução de 70% nos volumes de vendas em relação aos níveis pré-pandemia de 2020-2021.
Essa retração coincide com um debate sobre a saúde econômica da Alemanha, que já foi apelidada de “homem doente da Europa” na década de 1990. A crise imobiliária atual é agravada pela transição energética, burocracia excessiva e ascensão de partidos de extrema-direita.
Kurt Zech, um dos principais desenvolvedores do país, afirma que o mercado só se recuperará com o retorno dos investidores estrangeiros. Segundo Zech, a presença de grandes investidores como Blackstone e Morgan Stanley será um indicador de que o mercado atingiu seu ponto mais baixo.
A Influência da Política Monetária e Econômica
O fim do boom imobiliário alemão ocorreu devido à inflação elevada, que forçou o Banco Central Europeu a aumentar rapidamente as taxas de juros. Esse aumento tornou o financiamento imobiliário mais caro, resultando na paralisação de projetos e falências de grandes desenvolvedores.
Em 2024, os preços dos imóveis comerciais caíram 9,6% em comparação com o ano anterior, após uma queda de 10,2% em 2023, de acordo com a associação bancária VDP.
Carsten Brzeski, economista-chefe do ING na Alemanha, observa que o país, outrora visto como um bastião de estabilidade, está enfrentando sérios desafios econômicos. Os investidores, que anteriormente viam a Alemanha como um destino seguro, agora procuram outras opções.
Em 2023, investidores estrangeiros representaram apenas 37% dos volumes de transações em propriedades comerciais, a menor leitura da última década.
Impactos Setoriais e Geográficos
As taxas de juros elevadas têm afetado os mercados imobiliários globalmente, mas a Alemanha foi atingida de forma especialmente dura. Simone Pozzato, diretora-gerente da Hines, observa que o clima econômico na Alemanha é particularmente negativo. Algumas incorporadoras estão realocando funcionários para mercados mais promissores, como o Reino Unido.
A crise imobiliária é exacerbada por características específicas do mercado imobiliário alemão. A Alemanha, reconstruída após a Segunda Guerra Mundial com um design descentralizado, carece de uma cidade dominante que atraia investidores internacionais, como Londres ou Paris.
Inga Schwarz, chefe de pesquisa do BNP Paribas Real Estate, aponta que essa dispersão geográfica pode ser um desestímulo para investidores que preferem mercados mais centralizados.
Desafios e Perspectivas de Recuperação Imobiliária
A resistência dos proprietários alemães em reduzir os preços dos imóveis durante recessões tem dificultado a recuperação do mercado.
Hela Hinrichs, analista sênior da Jones Lang LaSalle, observa que grandes proprietários na Alemanha desvalorizaram suas propriedades apenas em alguns pontos percentuais, enquanto em outros países as desvalorizações foram de 20% a 30%.
Alguns negócios que ocorrem são feitos sob coação, como no caso da Signa, conglomerado imobiliário que faliu e está se desfazendo de ativos para pagar credores. Vonovia, uma grande proprietária de apartamentos, também tem vendido propriedades para reduzir dívidas.
Marcus Cieleback, chefe de pesquisa da Patrizia, questiona se essas transações refletem um verdadeiro mercado livre ou se são forçadas por circunstâncias financeiras.
O Futuro do Mercado Imobiliário Alemão
Kurt Zech apela aos bancos para que continuem financiando a indústria imobiliária, permitindo a conclusão de projetos em andamento. Ele acredita que o mercado começará a mudar este ano, com boas oportunidades para investidores estrangeiros. Zech destaca que, apesar dos desafios desta crise imobiliária, ainda existem projetos promissores na Alemanha.
O Conselho Alemão de Peritos Econômicos recentemente reduziu suas previsões de crescimento econômico, refletindo os desafios que o país enfrenta.
A combinação de altos custos de energia, fraca demanda global, transição para economias de emissões zero e concorrência crescente da China levanta questões sobre o modelo econômico alemão. Alguns executivos temem que a base industrial do país esteja à beira do colapso.
A crise imobiliária na Alemanha é complexa, envolvendo fatores econômicos, políticos e estruturais. A recuperação depende de uma combinação de políticas eficazes, ajustes no mercado e um retorno da confiança dos investidores.
Com a atenção global voltada para a maior economia da Europa, as ações tomadas nos próximos meses serão cruciais para definir o futuro do mercado imobiliário alemão.